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zoom RSS 住まいのリフォームを考える背景とは?

<<   作成日時 : 2018/07/07 12:42   >>

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朝日放送の大改造!!劇的ビフォーアフターという番組によって、
リフォームという言葉が世の中に浸透したように感じます。

番組のおかげで様々な条件のリフォームを経験させて頂く中で、
コスト・構造・住まい方について貴重な経験をさせていただきました。
番組放映後は、様々な問い合わせを頂くわけですが、
一口にリフォームすると言いましても、
なかなか一筋縄ではいかないのが現状です。

今回は、その問題点を少し整理して、皆さんの判断の
一助としていただければ、幸いです。
まずリフォームを考えるときの段階として、大きく3つに分けられると思います。

1.生活環境の変化に対応するための内装や設備の
    更新を目的としたリフォーム。

2.来たる大地震に備えて、最低限、倒壊しないような
    耐震補強を前提とするリフォーム。

3.大地震に遭遇しても、その後に住み続けられる住まいを目指すリフォー ム。

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ケース1.生活環境の変化に対応するための内装や
          設備の更新を目的としたリフォーム。

これは、基本的な構造が現在の新耐震基準に適合した
建物ということが前提になると思います。
つまり、1981年(昭和56年)の新耐震基準以降に建設された
2018年段階では築37年以内の建物ということが一つの目安になります。

しかし当然のことながら、内装を剥がした後に構造、
主に接合部や筋交いが手順通りに施工されているかを
目視でチェックすることが大事です。

また、既存壁を撤去して広い空間にする場合は、
撤去後の耐力壁の壁量で構造計算を検討し直して、
追加の補強をすることになります。
築年数の古い住宅をこの視点でのみリフォーム使用とすることは
避けるべきで、耐震補強とセットで考えるべきだと思います。

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ケース2.来たる大地震に備えて、最低限、
      倒壊しないような耐震補強を前提とするリフォーム。

これは、築37年以上の古い建物で、早急に耐震補強する
必要がある場合ですが、予算の制約から大々的な補強まで
手が回らないケースが考えられます。

基礎自体がない、外周のみ基礎があるが無筋(鉄筋が無い)、
基礎は一応あるが現在の基準に適合しない。いずれの場合も
基礎からやり直す必要があるのですが、そこまで予算はかけられない。

ではどうするかといいますと、上部構造が倒壊しないよう
筋交いを増やしたり、構造用合板を張り増して、
在来を箱のように補強して倒壊しないように工夫します。

また、屋根が瓦の場合は金属板 に変更して柱・梁にかかる
荷重を軽くしてやることも有効です。
現在は免震・制震ダンバー式の製品が数多くあり、
これを利用する手もあるでしょう。

しかしながら、これですと基礎が破壊されたり、
補強した一部躯体部分は大丈夫でも、地震後に建物にダメージが残り、
その後住み続けるためには、再度基礎や躯体補強を
おこなうことになります。
つまり、資産価値はそこでなくなってしまう可能性が
高いリフォームとなってしまいます。

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ケース3.大地震に遭遇しても、
     その後住み続けられる住まいを目指すリフォーム。

これは2.のケースで、基礎・木造部分を併せて補強をおこなうことで、
地震後も住み続けられる資産価値の残るリフォームをおこなうこと。

言葉を聞けばこれが一番と誰もが思われるでしょうが、
これではかなりのコストを覚悟しなければなりません。
通常、リフォームを考える場合に新築するのとどちらが
有利かと検討すると思いまが、ビフォーアフターでおこなわれる
物件の大半では、リフォームしか選択肢がありません。

これは現在の建築基準法に適合していない既存不適格建物と
呼ばれる住宅が多いからです。
実はこうした住まいは、大都市圏の住宅密集地域と呼ばれる
地区に数多く存在しています。

公道に2m以上接していない、本来の道路に接していない
(私道、無接道)、建て替えると大幅に建物を
小さくしなければならない(建坪率、容積率超過)。

これらは、1950年(昭和25年)の建築基準法施行前に
存在していた築68年以上の建物に多く見られます。

このようにリフォームを取り巻く状況は複雑です。
子どもが独立して、それを踏まえて今後の夫婦だけの
生活を考えるというケース1.のようなリフォームは
稀であるかも知れません。しかし、逆に1.しか頭になかったということも多いのです。

皆さんの目指すリフォームとは、どれにあたりますでしょうか。

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